转正与否争议不休 已有小产权房积极变身

时间:2017-04-24 来源:www.szdxjf.com大象金服 浏览次数:2024

小产权房调查


小产权房应该转正吗?


若转正,如何实现?


深圳有何特殊情况及方案?


是否已有小产权房积极变身?


01


小产权房应该转正吗?


至今无定论。赞成者揪历史,反对者说隐患


曾有人说小产权房就是城市的“毒瘤”,属于历史遗留问题,难以清除,难得解决。一直以来,关于小产权房去留,都是一个备受关注又颇有争议性的问题。在被贴上“违建”标签的同时,也有“转正”的传闻。最近的“383”改革方案,十八届三中全会,更是掀起了小产权房转正的猜测,但11月24日,两部委共同发文“叫停”小产权房,又给小产权未来增添了几分忧郁。对于小产权房的未来,到底是否应该“转正”,不光政府层面“纠结”,而在房地产业界也有着各种不同的观点。


正方


“凡是反对小产权房的人,都不了解农民”

孟晓苏 中国企业家协会执行副会长、中房集团理事长、幸福人寿理事长


小产权房起源不是农民搬到城里占了你的地,而是城市发展包围了农村,因此当然要承认它的合法性。凡是反对小产权房的人,都是不了解农民。“违法”是因为法律不符合情况,但历史上的违法状态,要弥补。当年的土地承包制就是违反宪法,但中央用红头文件鼓励农民违法,因为发现为了农民的利益必须突破原先的法律,所以法律是之后修改的。这就是歌德的那句话:生命之树常绿,而理论往往是灰色的。农民的创造力已经突破了小产权,现在全国有70亿平方米,涉及到7000万户人口,还非说人家不合法。如果是因为有安全隐患,政府不去验收,就说它违法,那你去验收不就完了吗?政府管理、规划要延伸过去。


“指望一个研究报告解决,未免太天真”


宋丁 综合开发研究院旅游与地产研究中心主任


小产权房问题应该解决,但指望“383”这样的一个研究报告就能解决,未免太天真了。实际上,无论中央还是地方,多年来都在探寻各种能够有效化解甚至根治小产权房问题的办法。至于三中全会公报或决定,根本没有提到解决小产权房问题,看起来有些关联的观点,比如建立城乡统一的建设用地市场,由于现有农村宅基地和农村公共建设用地地面上多年来出现了不少小产权房,所以,建立这样一个城乡统一的建设用地市场,不可避免地会涉及这些小产权房的处理问题。但这只是一种联想,并不能得出三中全会已经决定要解决小产权房问题的结论。目前看,并没有任何一点转正发红本的信息传出来,连城市更新的机会都要慢慢来,绝对不可能一朝解决。


PK


反方


“小产权房最主要的是安全问题”


任志强 华远地产董事长


任志强日前在一场房地产论坛中再次向市场轰出重炮:“小产权房永远不可能合法化。”他认为,小产权房最大的问题不是产权问题,而是安全问题。小产权房建设出售都是没有经过质量检测的,而没有通过质量验收的房子,如果出了事,是要有人承担责任的。并且,允许小产权房合法化,就是允许其他的违法行为合法化,小产权房永远不可能合法化。


此外,任志强在微博回应称,小产权房强奸了法律,违反了土地法、规划法、房地产管理法、人防法、税法、建设法规、消防法规,以及预售法规、产权登记法规等多项法律法规。


“小产权房若合法是惩罚老实人”


徐枫 美联物业全国研究中心主任


小产权房是否能转正并不仅仅是经济学范畴的问题,还涉及我们法律法规制度的庄严性。治大国若烹小鲜,意思就是治理大国要像煮小鱼一样。煮小鱼,不能多加搅动,多搅则易烂。中央政府一直强调小产权房是不合法的,如今就因为一些利益关系,让不合法的东西合法化,法还是法乎?此为其一。其二,如果我们让小产权房合法了,等于惩罚了之前遵守纪律的老百姓。惩罚老实人,纵容投机派,这样的制度就更不合理了。


02


若转正,如何实现?


任何“一刀切”的方式都不现实


多年的累积,现在市场中小产权房的规模巨大。相关部门公布的数据显示,截至2011年12月,深圳违法建筑达37.94万栋,每天拆10栋,要拆104年。建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。现在,这个数字每天还在涨。而且市场中的各种小产权房参差不齐,单从产品来看,粗制滥造的有,不输商品房的也有,而从建设的角度,村委集资建房的有,农民自建的有,外来资金投入开发的也有,令小产权房权属更加复杂化。显然,任何“一刀切”的方式都不现实。对于一些违建的、存在质量隐患的小产权房当然要拆,但如果对一些建设质量好、经过报建的小产权房也拆除,未免有些浪费。也许小产权房真正入市,能否平抑房价,还存在疑问,但无疑对满足供需不平衡颇有益处。


补缴地价


今年10月,国务院发展研究中心关于小产权房转正的提案在三中全会开幕前闹得沸沸扬扬。其中提及了“允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场”,“小产权房可按照不同情况补缴一定数量的土地出让金,妥善解决”等。徐枫指出,要让小产权房合法,从理论上来说并不难操作:第一步,解决如何悄悄地把农村集体用地从制度上盘活。第二步,让小产权房的业主补交之前未缴纳的土地出让金等费用。第三步,房管部门查册、编制。第四步,成立小产权房的产权部门,或划归到现有的房管局下,或成立单独部门。第五步,筹建小产权房的土地出让金的补缴机制。就这样,小产权房的市场机制就逐步建立起来了。


征房产税


孟晓苏则认为,对于小产权房问题的解决,最简单的办法是征房产税,每年都征税,不能走补缴土地出让金的老路。小产权房是永久产权,应该征重一点,可以是国际标准2%,这样社会心理就平衡了。小产权房合法化后,它的价格会猛涨。它也可以拆了重建,但一定要符合规划,这样,小产权房会成为一种新的居住方式,即永久产权。说城市的土地都归国家所有,这是剥夺农民。征房产税从小产权房起步比较简单,土地出让金现在也收不上来,居民不交,如果缴给政府,原来拥有土地所有权的农民也不乐意,农民会说这土地是他的。如果征税,两边都讨好,农民、居民都不违法了,这是多赢的办法。


城市更新

宋丁指出,像深圳这样的小产权房的“重灾区”,早就实质性地动起来了。尤其是近年来大规模推进的三旧改造和城市更新以及今年以来推进的“工改工”,事实上已经拉开了小产权房解决的序幕。所有在更新地块上的小产权房,都统一纳入了未来更新改造的计划框架,统一推进问题的解决,并且从实践中已经摸索出一些办法和途径。


不过,在城市更新项目推进中,相关补偿一直是城市更新项目难以推进的重要原因之一。中国社科院金融重点实验室主任刘煜辉则认为,这其中最核心问题不是流转,而是土地性质管理。土地性质改变,土地价值跳跃式发展,带来的价值如何分配?说到底,是城市化发展带来的级差地租。随着城市化的不断扩张,原来一些农地成为未来城市化区域,配套、基础设施也好了,最终土地价值上去了。但这个价值是由整个城市化带来的,因此按照级差地租,不能收益都给农民。西方国家的做法会是大部分由一些职能部门拿回去,然后再全部惠及人民,这会牵涉到政府职能。


因此,对于城市更新解决小产权房,势必要先解决级差地租的分配问题,然后通过城市更新来对小产权房进行解决。


转型为保障房


另外,宋丁还指出,未来小产权房的解决,还可以成片地转型为保障房。一方面,政府部门需要大量增加保障房,为低收入人群提供住房保障;另一方面,通过转型保障房,小产权房的“尴尬”也会随之解决。


对于具体的操作办法,宋丁认为,为考量社会公平,应首先对市场承受力进行评估;然后通过法律途径,建立小产权房转型保障房的机制及实施细则;再由专门的团队进行查册、改造;最终根据每栋小产权房的情况,转型为安居房或者公租房,最终进入保障房市场。


03


深圳有何特殊情况及方案?


当前有拆除、收购和补办手续三种方式


贺倩明,建纬(深圳)律师事务所高级合伙人,有多年小产权房及城市更新研究经验


南方都市报:深圳的小产权房现状有何特殊情况以及现行方案有哪些?


贺倩明:深圳在2004年就完成了全市土地国有化转制。因此在官方的文件里,一直都没有承认过小产权房,没有这一提法和概念,只有违法经营性用房和违法私房两种称谓。


深圳对小产权房的处理,目前看至少没有统一的一刀切做法。主要通过三类方法,一是补办手续,即对符合土地利用规划、符合土地用途,没有办理报建,并且有规定是在一定时间界限之前的,可以通过补缴地价的方式给予“合法化”。二是收购,但目前还比较少,针对有些小区式的小产权房,居住配套比较好的,符合保障房的建设规划的,就相当于补充了廉租房的供应。三是坚决拆除,比如对占用规划为道路、公园市政用地的、跨域生态控制线、水源控制线的,就要坚决予以拆除。都是根据产生的不同历史背景、现状做不同处理。


南都:将小产权房认定为“违法”、“违建”是否有法律支持?


贺倩明:这是有的。深圳在相关的法律法规对村集体土地的用途、规划有明确的规定。只有通过报建,符合规划指标的,才能取得施工许可证。而那些未报建的,没有取得施工许可证的,就像未婚生子,是属于“违法”、“违建”。但由于法律法规本身的滞后性,有些建筑物是在《规划法》出台之前就存在,这类就很难认定,因此小产权房的情况也比较复杂,不能一刀切。


南都:深圳福永首宗集体土地直接入市,由集体与政府三七分成,这一模式是否释放小产权房有可能“转正”?对目前的小产权房处理,您认为有哪些可能性的措施?


贺倩明:这是一种新的模式,不同于以往政府征收,具有探索意义。原来是说,政府给一笔征地款征收土地后,拍卖了100亿还是10个亿,跟集体组织没关系,现在地还是在集体经济组织名下,政府不给征地款,但是允许集体经济组织转让。在集体土地入市时,政府与集体组织对土地出让金进行协商分成,深圳在全国应该是首创。未来土地入市更可能是两个通道并存,一种是集体土地直接上市交易,一种是转为国有土地后出让。


对已有的小产权房处理,还是应该区别对待,根据不同的历史、现状采取不同的措施,但政府在法律条文上,未有统一的规定。小产权房“转正”不容易,即使转正也需要付出一定的代价,比如补交土地出让金、补办手续等。小产权房即使合法化也可能只有少数符合政府规划和土地用途管制的会合法化,因为大量的小产权房不符合政府的城市规划和土地用途管制,这在法律上是一条红线,难以突破。


南都:那购买了“违建”小产权房的业主是否能有一点保障?


贺倩明:我国《物权法》规定,要取得物权,有四种方式:一是登记;二是法院文书、裁决书、政府行政批文;三是合法继承;四是合法建造。小产权房若未经报建,那法理上业主是不享有物权的。但实际情况往往比较复杂。一是小产权房也是有投入成本的,而且业主也实际的占有房子。政府在处理时,也要考虑他们投入的资金成本、市场价值。而且有制度设计滞后、缺陷等因素存在,客观上导致了小产权房的现状,导致“违法”行为普遍存在,政府要统一拆除也不现实。因此客观上有制度的原因,也有违法人自身的原因,购买了小产权房的业主也是享有一定权益的。        (詹燕燕)


04


是否已有小产权房积极变身?


已有小产权房变身人才公寓或挂牌“宜居出租屋”


案例1:南山白石洲城中村摇身一变成“宜居出租屋”


作 为 深 圳面积最大的城中村,白石洲率先创建“宜居出租屋”工程改变城中村脏乱差现象,如今已有绝大多数村民房获得沙河街道颁发的“宜居出租屋”牌匾,东四坊123号村民吴耿洲的楼房是首例。


他的两栋房子自家住了两层、其余出租,院子里有池塘、有乒乓球台,全程两道门禁卡设置。“在改造过程中,两栋楼房花费共计20万元,主要是房屋硬件的改造上,包括安防、电子卡、消防等,如今两栋楼配备了16个监控摄像头、两个消防栓、两道门禁卡。此外,保证每一户都有一个逃生窗口,以及安全性能较好的强制排气式热水器。”吴耿洲介绍。


在123号外面的围墙上,就张贴着街道办公示的“宜居出租屋”最新创建进展,截至11月1日,白石洲东、沙河、新塘、星河4个工作站的“宜居出租屋”创建率都已经超过8成,而吴耿洲所在的白石洲东则是最高的片区,已经达到90%。


“白石洲是全市面积最大的城中村,也是人口密度最大的,在0.6平方公里地域面积上住了14万人,其中12万是外来人口,也就是绝大部分都是出租屋,脏乱差问题,还有治安隐患、消防隐患,在这里都曾很突出。”街道办负责人介绍,从去年5月份开始提出创建“宜居出租屋”的设想。


按照“管理好、环境好、消防好、治安好、诚信好”的“五好”要求,街道办主管部门量化创建标准,以安全为重点,从安全生产、社会治安、计划生育、城市管理、租赁业务等5大方面、30个项目量化创建标准。在他们提供的30条量化标准中,南都记者看到了吴耿洲提到的楼层要有逃生口、不得使用直排式热水器等要求。


改造后,白石洲出租屋环境焕然一新,给村民带来的利益也立刻体现出来,吴耿洲告诉南都记者,以前白石洲出租环境杂乱,一年他们会有三四次盗窃等治安问题,而改造后则一年多时间以来还没有发生过一例治安问题。此外,其房子经改造变身“宜居出租屋”后,经济效益立刻显现,“租金涨了约30%,最高的涨了50%,以前一套租3000元的三房一厅,改造后能够租到4500元。”


村民房变身“宜居出租屋”,村民短期利益得到了极大的提高,而长期来看这些城中村都将面临城市更新,不过在村民和街道办看来,这并无矛盾,都是让居住环境变得更好。而沙河街道办负责人也表示还在对“宜居出租屋”创建进行探索和总结经验,积极探索建立长效机制。


案例2:南山东明花园政府没收的首栋违法建筑,改造为人才公寓


东明花园位于南山区桃源街道办事处平山村,如今已是政府人才公寓的项目,但在多年前却是集资建设的违法建筑。2003年东明花园动工,建设单位为深圳市平山实业股份有限公司,开发商采取集资等方式,建起了三栋违法建筑,总占地面积约3600平方米。


由于主管部门和街道办事处的强行制止,项目于2004年停工,随后又经历过擅自开工被制止的行为。到2006年初,南山区政府专门成立违法建筑查处工作小组,组成违法违纪问题、土地权属、资金情况、工程质量和造价调查以及思想工作五个专项工作组。至当年10月,深圳市委召开了查违工作会议,其中专门研究了东明花园的处理问题,会议决定,对东明花园违法楼盘依法予以没收,成为深圳没收的首栋违法建筑。


东明花园依法没收后,完善法律程序,并开始了改造,作为南山区高层次人才公寓,在2008年进行申请。改造后总建筑面积5.6万平方米,主要户型从一房到三房。至此,曾经身为违法建筑的东明花园,为南山留住高端人才,分配对象针对在南山经济和社会发展中做出突出贡献的企业,还有在高校科研机构中工作的高层次创新型人才。


案例3:宝安尝试收购统建楼建保障房,但产权不清难以实施


深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫一直在呼吁让符合条件的违法建筑合法化,并认为应盘活存量住房,如违法建筑、农民房、军产房,选择一些符合条件的改造为保障房来使用。“目前宝安有项目正在尝试收购统建楼作为保障房,但是一直没有搞清楚产权,而且转地也非常复杂。”他表示,收购难度非常大,一谈到产权,问题就变得很复杂。同时政府谈判没有什么弹性,流程也长,因此至今仍无结果。


  在陈蔼贫看来,应该将这些产权还很复杂的房子纳入保障房的公租房体系,政府列出一些条件,符合条件的就纳入公租房体系中,不谈产权,政府只是提供租户和制定价格。这个价格与市场价的价差由政府来补贴。通常这样的小产权房所处位置都很不错,因此也能解决目前提供的保障房供非所求的矛盾。 

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